Cobrança de IPTU é afastada em imóvel urbano com destinação rural
Fonte: Consultor Jurídico
A incidência de tributação imobiliária não é definida apenas pela localização
formal do imóvel. Se a área, mesmo inserida em zona de expansão urbana, tiver
destinação econômica efetivamente rural, afasta-se a cobrança de Imposto
Predial e Territorial Urbano, aplicando-se o regime do imposto territorial
correspondente.
Destinação rural afasta cobrança de IPTU em área de expansão urbana
Com base nesse entendimento, a juíza Sílvia Maria de Lima Oliveira, da Vara da
Fazenda Pública da Comarca do Cabo de Santo Agostinho (PE), anulou
lançamentos fiscais de IPTU exigidos sobre um imóvel de uso rural.
O litígio envolve um terreno de propriedade de duas incorporadoras. A área
mantinha atividade rural constante, dedicada à criação de búfalos. No passado,
houve a tentativa de desenvolver um condomínio de lotes no local.
O projeto chegou a ser formalizado, mas não avançou e o registro da
incorporação foi cancelado em 2015 sem nenhuma obra. Apesar disso, o
município continuou tratando a área como urbana e exigindo o imposto como se
houvesse um empreendimento em pleno funcionamento. O poder público
cobrava o tributo tanto sobre a gleba principal quanto sobre 425 unidades
autônomas que nunca chegaram a existir.
As companhias ingressaram com uma Ação Declaratória de Inexistência de
Relação Jurídica Tributária para pedir o cancelamento dos débitos fiscais, que
ultrapassavam R$ 5,8 milhões.
Os advogados das autoras argumentaram que o imóvel tem destinação
exclusivamente agropecuária, o que não justifica a incidência do imposto urbano.
Alegaram ainda que a exigência sobre as inscrições hipotéticas gerava um
acúmulo financeiro indevido por dupla tributação (bis in idem).
O município contestou a ação e argumentou a favor da legalidade da cobrança.
O ente público alegou que a mera localização da área em perímetro urbano já
autorizaria a incidência do IPTU, independentemente da efetivação de
melhoramentos no local ou do cancelamento da incorporação do loteamento.
Destinação prevalece
Ao analisar o conflito, a magistrada deu total razão às empresas. A juíza explicou
que a destinação econômica do imóvel prevalece sobre a sua classificação formal
para fins de incidência tributária, conforme a jurisprudência pacificada no
Superior Tribunal de Justiça.
O julgado aplicou a regra do artigo 15 do Decreto-Lei 57/1966, que determina o
afastamento do IPTU em áreas utilizadas para exploração agrícola, pecuária,
extrativa vegetal ou agroindustrial, sujeitando-as apenas ao Imposto sobre a
Propriedade Territorial Rural (ITR).
“A documentação trazida pelas autoras, declaração de ITR, notas fiscais, ficha
sanitária de rebanho bovino e outros elementos, evidencia de forma satisfatória
e não impugnada de forma eficaz a existência de atividade agropecuária no
imóvel, confirmando a sua utilização com fim rural”, atestou a magistrada.
A juíza também apontou a ilegalidade das cobranças sobre as 425 frações do
terreno. A sentença indicou que a Lei 4.591/1964 condiciona a efetividade da
incorporação imobiliária à prática de atos concretos como alienação ou
edificação, o que não ocorreu no caso, culminando na caducidade do registro.
“Portanto, não há respaldo jurídico para a cobrança de IPTU sobre unidades
autônomas que jamais se concretizaram no plano registral e fático. O lançamento
sobre tais unidades, além de incidir sobre realidade inexistente, configura
duplicidade, pois foi mantida também a cobrança sobre a gleba unificada (‘Gleba
A’)”, concluiu a juíza.
Com a decisão, os lançamentos fiscais foram anulados, os débitos foram
suspensos e o município foi impedido de fazer novas cobranças com base nos
mesmos fundamentos.
Os advogados Rodrigo Accioly e Marcos Alexandre Chagas, do escritório
Queiroz Cavalcanti Advocacia, atuaram na causa pelas empresas autoras.
Processo 0008208-95.2020.8.17.2370